房子二胎可以貸多少？2026額度試算教學，3 步驟算出上限

房子還有貸款，還能再借錢嗎？這就是所謂的「二順位房貸」。對於新手來說，最關心的不外乎是「房子二胎可以貸多少」以及「利息會不會很貴」。本文將從零開始，教你如何像銀行專員一樣進行房屋二胎試算。我們將比較各大房屋二胎銀行的門檻，並手把手帶你完成二胎房貸利率試算。讓你申辦前就能掌握月付金，避開可怕的財務黑洞。

一、房子二胎可以貸多少？管道決定你的額度上限

當您急需一筆資金週轉，卻發現原房貸增貸空間不足，或是信貸額度已滿時，很多人會問：「我的房子二胎可以貸多少？同樣一間房子，找不同二胎房貸的管道，撥款金額竟然會差到數百萬？這主要是因為不同管道對風險的接受度不同，導致提供的成數與金額上限有顯著差異：

• 銀行二順位房貸：額度最保守，通常落在 20 萬至 600 萬元之間。可貸成數約為房屋鑑價的85% 至 90%。銀行最關鍵的限制在於會扣除一胎的「設定金額」，這讓許多人明明有在還錢，卻貸不到半毛錢。

• 好事貸二胎房貸：審核較銀行彈性許多，額度上限通常為 500 萬元。可貸成數極具競爭力，最高為房屋鑑價的100%，且計算時扣除的是「剩餘本金」，空間大增。

• 民間房屋二胎（代書、當鋪）：通常無固定金額上限，主要依據房屋殘值決定。成數約在90%，標榜條件好可全額貸款，但必須留意其高昂的利息成本。

二、房屋二胎試算比較與教學 黃金公式算給你看

很多屋主在搜尋房屋二胎推薦方案時常感到困惑，明明房貸已經還了很多，為什麼銀行還是說沒有額度？我們直接用一個實際案例算給你看。為了讓您能快速理解差異，我們直接用一個真實案例進行房屋二胎試算。 試算案例情境：

• 房屋鑑價：800 萬元

• 一胎房貸設定金額：840 萬元（通常為貸款金額的 1.2 倍）

• 一胎房貸剩餘本金：500 萬元

二胎房貸額度試算比較表 (2026 最新版)

貸款管道	二胎額度公式	二胎試算結果	備註
銀行二順位房貸	鑑價 x 90% – 一胎設定金額	800萬 x 90% – 840萬 = 無法申請	銀行扣除的是「設定金額」，而非實際欠款，導致額度常為負數。
好事貸二胎房貸	鑑價 x 100% – 一胎剩餘金額	800萬 x 100% – 500萬 = 300 萬	審核看重「剩餘價值」，且成數較高，是取得大額資金的首選。
民間房屋二胎	鑑價 x 90% – 一胎剩餘金額	800萬 x 90% – 500萬 = 220 萬	成數較浮動，額度通常視殘值而定

試算結果解析：

1. 銀行二胎房貸審核盲點： 表格中最讓人驚訝的是，明明房子值 800 萬，欠款只剩 500 萬（還有 300 萬空間），但銀行算出來卻是「無法申請」。原因就在於銀行法規嚴格，必須扣除「設定金額」（840萬）。這也是為什麼 80% 的二胎申請人會被銀行拒絕。

2. 好事貸公司的優勢： 好事貸二胎房貸的算法最靈活，直接用「房價 – 剩餘本金」，且認定成數最高可達 100%。在這個案例中，您可以多貸出 300 萬元，是三個管道中最高的。

3. 民間房屋二胎風險： 民間貸款雖然算法跟好事貸公司類似（扣剩餘金額），殘值決定一切、門檻最低 通常無固定的金額上限，完全依據房屋的殘值決定。但這也是二胎房貸缺點中最需注意高利風險的地方。

透過這個房屋二胎試算可以發現，銀行看的是「帳面設定」，而融資公司看的是「實質餘額」，這就是為什麼很多人銀行辦不過，找融資公司卻能撥款的原因。如果您的一胎房貸剛貸不久，或是設定金額很高，建議優先諮詢上市融資公司的二胎方案，才能真正把房屋的殘值變現；若堅持送銀行，很可能只是浪費聯徵次數而已。

三、影響二胎房貸可貸額度的因素

除了基本的計算公式，還有 5 個關鍵因素會直接影響銀行願意借你多少錢。這些指標不僅決定了「房子二胎可以貸多少」，更是影響利率高低的關鍵。

1.二胎順位風險（銀行 vs 好事貸 vs 民間房屋二胎）

這是影響額度最巨大的因素。因為不同管道對於「風險」的承受度不同，計算額度的方式也完全不同。對銀行、貸款機構來說，二順位本來就比一順位風險高。因此多數銀行二胎成數偏低，可貸額度有限，審核較嚴。

2. 房屋鑑價與增值空間 (Valuation)

不管你想貸多少，最終還是要看「房子值多少錢」。但要注意，銀行估價 ≠ 實價登錄。房屋二胎銀行非常看重房屋變現的速度。

• 加分： 蛋黃區大樓、近捷運站、屋齡 30 年內。

• 扣分： 偏遠山區、工業住宅、屋齡過老或地段荒廢。

3. 借款人的負債比 (DBR)

雖然二胎有房子抵押，但銀行仍會透過二胎房貸利率試算來評估你的還款能力。如果你的月負債（包含車貸、信貸、卡費）超過月收入的 60%，銀行為了規避風險，通常會調降核貸額度。

4. 一順位房貸的繳款紀錄

一順位房貸的繳款紀錄，就是申請二胎房貸的入場門票。房屋持有時間越長、繳款紀錄越乾淨，透過房屋二胎試算爭取到更高成數與較佳條件的機會就越大。若剛買房不久就急需資金，往往會是銀行最保守看待的一群。

5. 聯徵信用紀錄與往來情況

房屋二胎銀行非常看重聯徵分數。如果您的信用分數低於600分，或者近期有信用卡遲繳、預借現金的紀錄，銀行為了控管風險，會大幅降低核貸成數，或者提高利率。若信用微瑕疵，可以向審核較鬆的好事貸公司諮詢。

想知道房子二胎可以貸多少，不能只看房價。如果你找銀行，額度會被「設定金額」吃掉一大半；如果你找融資公司（好事貸），則有機會貸出房屋的真實增值空間。建議先評估自己的資金缺口大小，再來決定要送哪一種管道，以免浪費聯徵次數。

四、2026二胎房貸利率試算：不同利率月付金差多少？

申請二胎房貸前，大家最關心的肯定是：「我每個月要繳多少錢？」 由於二胎房貸通常沒有寬限期，且採用本息平均攤還，因此每個月的還款壓力會比你想像中大。與其聽業務隨便報價，不如自己先動手做房屋二胎試算。了解計算邏輯，才能避免被不實廣告誤導。

房屋二胎利率區間參考

在了解「房子二胎可以貸多少」後，下一步就是看代價。二胎因為債權排在第二順位，利率絕對比一胎高。

• 銀行二順位房貸：年利率約 3.5% – 16%。

• 好事貸二胎房貸：年利率約 7% – 14%。

• 民間房屋二胎貸款：月息 1% – 3%（換算年利率高達 12% – 36%）。

小撇步：申辦前務必進行二胎房貸利率試算。建議將月付金控制在月收入的 40% 以內，才不會為了周轉卻導致房子被法拍。

二胎房貸月付金試算比較表 (銀行 vs 好事貸 vs 民間)

【試算情境設定】

• 貸款金額：100 萬元

• 貸款期限：10 年 (120期)

• 還款方式：本息平均攤還（無寬限期）

貸款管道	年利率 (參考)	每月應繳金額	10年總利息支出	備註說明
銀行二胎	7%	$11,611	約 39.3 萬	適合信用極佳、工作穩定者
好事貸二胎	10%	$13,215	約 58.8 萬	審核寬鬆、負債比過高或無薪轉者首選
民間二胎	24% (月息2分)	$20,000 (僅利息)	240 萬 (本金還在)	注意！ 民間多為「純繳息」，本金不會減少，風險極高。

了解「房子二胎可以貸多少」只是起點，透過房屋二胎試算掌握額度後，更須搭配精確的二胎房貸利率試算來評估負擔。二胎房貸缺點中最可怕的不是利息高，而是「選錯管道」。民間二胎常見的「純繳息」制度，會讓你繳了一輩子利息後，房子的本金債務依舊一毛都沒少。因此，在進行房屋二胎試算後，請務必優先嘗試合法的金融體系，守護您的房產殘值。

五、 2026 年主要銀行二胎額度參考

即使房價相同，選擇不同的房屋二胎銀行，核貸結果也會大不同。銀行二胎房貸額度整體趨於保守。多數銀行不再追求高額度，而是更重視「房屋殘值、信用條件與還款能力」。因此，申請前先掌握各家銀行常見的額度天花板，能有效避免誤判期待。

2026 主要銀行二胎房貸額度與方案一覽表

為了幫大家節省比價時間，我整理了目前市場上詢問度較高的幾家銀行二胎方案參考：

• 陽信銀行：目前市場上成數給得最慷慨的銀行之一，對於特定優質物件宣稱最高可達 95%。

• 玉山銀行：適合信用極佳的上班族，利率相對競爭，但審核流程較為嚴謹。

• 台新銀行：提供較多元的還款期限選擇，適合需要彈性調整現金流的屋主。

• 凱基銀行：針對小額需求（20萬-100萬）的核貸速度較快。

• 中國商銀銀行與富邦銀行，並沒有承辦二胎房貸業務。

房貸銀行	二胎房貸利率	額度	年限	手續費	APR
永豐銀行	5.66%起	50萬起	7年	5,000~12,000元	5.97%~6.4%
遠東商銀	4.0%~10.5%	25萬起	7年	5,000~10,000元	4.3%~11.2%
凱基銀行	3.40%~15.88%	最高500萬	10年	3,000元起	3.81%~17.28%
台新銀行	3.92%~14%	50~300萬	7年	12,000~15,000元	4.64%~15.04%
國泰世華	3.45%起	20~150萬	10年	貸款金額1%	3.75%~15.35%
王道銀行	4.31%起	最高500萬	15年	9,000~15,000元	5.56%~18.38%
玉山銀行	2.68%~9.88%	50萬起	15年	貸款金額1%	3.54%~9.11%
新光銀行	3.34%起	最高600萬	15年	9,000元起	3.88%起
陽信銀行	定儲指數+2.02%~3.77%起	最高擔保品價值95%	3~20年	依核貸金額1%計收，最低不低於6,000元	4.11%~5.87% (以50萬/7年試算)
台中銀行	3.5%起	最高600萬	15年	6,000元起	3.86%~16%
三信商銀	3.99%~15%	50~200萬	15年	5,000~20,000元	4.29%~15.35%

(註：以上數據僅供參考，實際額度與利率以各銀行當月官方公告及個人聯徵條件為準)

從表格可以看出，雖然銀行的利率誘人，但額度普遍有「300~600 萬」的隱形天花板。如果您的資金缺口超過這個數字，或者算出來的房子二胎可以貸多少遠大於銀行上限，那麼房屋二胎銀行可能就滿足不了你。這時候，您就得評估是否轉向審核較彈性的好事貸公司。建議在申請前，先利用二胎房貸利率試算工具，將不同管道的額度與月付金做交叉比對，才不會發生「貸到了低利，卻不夠用」的窘境。

六、房屋二胎貸款常見FAQ

• Q1：房子二胎可以貸多少？如果一胎房貸還沒還完也可以辦嗎？

  •  可以的。二胎房貸（二順位房貸）正是設計給「原房貸仍在還款中」的屋主。能貸多少主要看房屋的「剩餘殘值」，即銀行鑑定價值扣掉第一順位房貸的設定金額。只要房屋還有增值空間，即便一胎還在繳，依然能貸出資金。

• Q2：為什麼我自算的額度跟銀行試算的差這麼多？

  • 常見落差在於銀行扣除的是一胎的「設定金額」（通常為貸款額的 1.2 倍），而非您的「欠款餘額」。此外，不同房屋二胎銀行對地段的鑑價保守度不同，建議以銀行的初估數字為準。

• Q3：二胎房貸有哪些主要的缺點需要注意？

  • 最明顯的二胎房貸缺點包括利率較高（通常7% 起）、還款期限較短（約 7-10 年），且大多數方案不提供寬限期。因此，申辦前務必進行精確的二胎房貸利率試算，確保月付金在可負擔範圍內。

• Q4：信用狀況不好（例如信用卡循環）還能申請銀行二胎嗎？

  • 銀行對信用要求極嚴，若有嚴重遲繳或負債比過高，過件率較低。這時建議考慮審核較彈性的大型融資公司指定經銷商（如好事貸），雖然利率略高於銀行，但通常不看聯徵分數，能解決額度不足的問題。

房子還有貸款卻急需資金時，掌握「房子二胎可以貸多少」的評估邏輯就是你的最強護盾。透過本文專業的房屋二胎試算與實務案例，相信你已能看穿銀行與各貸款機構鑑價的潛規則。在活化資產的過程中，務必善用二胎房貸利率試算工具，並在各家房屋二胎銀行間多方比價，才能確保利息成本在掌控之中。最好的做法是找 2-3 家進行初步的房屋二胎試算，在不佔用聯徵次數的前提下，選出最有利的周轉方案。